میگریت جرمنی

وام در آلمان

خرید ملک در آلمان فقط این نیست که به دنبال جستجوی خانه رویایی تان باشید. به غیر از پس انداز کردن، سرمایه کافی برای پرداخت مالیات های مختلف، هزینه ها و دستمزدهایی که همراه با خرید ملک است، شما احتمالاً نیاز پیدا خواهید کرد که وام بگیرید(Hypothek یا Darlehen به زبان آلمانی). بسیاری از بانک های آلمانی و موسسات دیگری وجود دارند که به مهاجران وام ارائه می دهند. راهنمای ما در مورد وام های آلمانی مهمترین اطلاعات را به شما ارائه می دهد.

وام مسکن در آلمان چگونه عمل می کند؟

وام دهندگان وام در آلمان به شما این امکان را می دهند که حداکثر 100٪ از ارزش ملک را وام بگیرید(گرچه شما مجبورید برخی از هزینه های دیگر خرید خانه مانند دستمزد نماینده املاک را با حقوق خود بپردازید). تنها برخی از بانکهای آلمانی مایل به تأمین مالی کل مبلغ هستند  و وامهای حدود 80٪ بیشتر رایج است. شهروندان غیر آلمانی سرمایه گذارانی با ریسک بالاتر تلقی می شوند و به تبع آن، معمولاً لازم است مبلغی را برای پیش پرداخت بیشتر بپردازید، خصوصاً اگر در آلمان مقیم یا کارگر نباشید.

وامها به طور معمول 25 تا 30 سال به طول می انجامند و نرخ بهره برای چند سال اول ثابت است. همچنین می توانید در ازای افزایش نرخ کلی بالاتر، برای 10 و 20 یا حتی 30 سال بهره ثابت داشته باشید. در مقایسه با سایر کشورها در سراسر جهان، نرخ بهره وام های مسکن آلمان نسبتاً پایین است، معمولاً در حدود 1% – 2% در سال می باشد.

برای جلوگیری از ایجاد مشکل در پس دادن وامها برای کسی که قادر به پرداخت وام نیست، ارائه دهندگان وام(بانکها) اطمینان پیدا می کنند  که پرداخت اقساط وام ماهانه شما بیش از 35-40٪ از حقوق شما نباشد.

مشاوران وام های آلمانی

خرید یک آپارتمان یا خانه(یا هر نوع ملک دیگری) در آلمان یکی از بزرگترین سرمایه گذاری های مالی است که شما به عنوان مهاجران انجام می دهید. درک کاملی از شرایط وام در آلمان، از اهمیت ویژه ای برخوردار است، به ویژه که به عنوان یک مهاجر همیشه نمی توانید مطمئن باشید چه مدت در یک مکان زندگی خواهید کرد.

بسیاری از مهاجران در آلمان به جای اینکه مستقیماً از طریق یک بانک به این مهم بپردازند، با یک مشاورانگلیسی زبان وام مسکن مشورت می کنند، که می تواند توصیه های متناسب ارائه دهد و شما را در کل مراحل درخواست راهنمایی کند.

نمونه هایی از ارائه دهندگان وام مسکن در آلمان :

Your German Mortgage
LoanLink
 
چه کسی می تواند وام مسکن در آلمان دریافت کند؟

بسیاری از مردم بر این باورند که گرفتن وام در آلمان بسیار دشوارتر از سایر کشورها است، به خصوص به عنوان یک مهاجر. این کاملاً درست نیست و بانکها در آلمان وام دهندگان محتاطی هستند و پیش زمینه وام گیرندگان بالقوه را به دقت بسیار بررسی می کنند. اما تا زمانی که شما الزامات اساسی را برآورده کرده و مدارک صحیحی را ارائه دهید، هرگز با مشکلی روبرو نخواهید شد.

هیچ محدودیتی برای خریداران خارجی ملک در آلمان وجود ندارد. در اصل، این بدان معناست که هرکسی که شرایط اساسی زیر را رعایت کند، می تواند درخواست وام بدهد:

شما یک اجازه اقامت معتبر دارید که به شما اجازه کار می دهد.
شما هم اکنون در آلمان مشغول به کار هستید.
کارفرمای شما یا شغل شما در آلمان مستقر است و مالیات می پردازید.
به شما یورو پرداخت می شود.
شما می توانید closing costs(مالیات ها و هزینه های متحمل شده در هنگام خرید ملک) را با حقوق خود بپردازید(حداکثر 15 درصد از قیمت خرید).
بسته به وضعیت شخصی شما ممکن است شما نیاز به تحقق برخی موارد اضافی نیز داشته باشید:

وام برای شهروندان غیر اتحادیه اروپا

از نظر تئوری، شهروندان غیر اتحادیه اروپا با اجازه اقامت موقت واجد شرایط دریافت انواع وامها هستند، مشروط بر این که معیارهای زیر را رعایت کنید:

شما حداقل سه ماه در یک شرکت آلمانی کار کرده اید.

شما خارج از دوره آزمایشی کاری خود(probation period) باشید.

شما حداقل 1.500 – 2.500 یورو در ماه می گیرید.

با این وجود، در مقایسه با اتباع آلمانی و اتحادیه اروپا، ریسک بیشتری به نظر می رسد و به همین دلیل فقط چند بانک مایل به وام دادن به شما هستند. آنهایی که انجام می دهند نیاز به واریزی بیشتری دارند. با دریافت اجازه اقامت دائم می توانید شانس تصویب وام خود را بالاتر ببرید.

وام برای مهاجرانی که خود اشتغال هستند

اگر خود اشتغال هستید(به عنوان مثال دارای شغل آزاد هستید)، ممکن است گرفتن مجوز برای وام مسکن برایتان دشوارتر باشد زیرا بانک ها به طور کلی کارآفرینان را سرمایه گذارانی با ریسک بالاتر می دانند. باید ثابت کنید که می توانید به طور مداوم بازپرداخت خود را انجام دهید. هر چه مدت طولانی تر خود اشتغالی داشته باشید، گرفتن تأیید آسان تر خواهد بود.

وام برای افرادی که به سن بازنشستگی نزدیک می شوند

اگر به سن بازنشستگی نزدیک هستید، ممکن است تأیید وام مسکن برای شما دشوار باشد، زیرا عموماً وامها با این فرض که بازپرداخت شما تا زمان بازنشستگی به پایان رسیده است، داده می شوند. وام دهندگان ارزیابی می کنند که آیا حقوق بازنشستگی شما حداقل الزامات درآمد را برآورده می کند یا خیر.

اگر در بیمه بازنشستگی Riester مشارکت کرده اید، می توانید پس انداز خود را برای گرفتن وام مسکن یا پرداخت وام موجود خود انتخاب کنید.

مدارک مورد نیاز برای دریافت وام مسکن آلمان

برای درخواست وام مسکن خود، باید اسنادی را تهیه کنید که اغلب به چندین سال پیش باز می گردند که ثابت کند معیارهای فوق در مورد شما صدق می کند. کارگزار وام مسکن می تواند دقیقاً شما را در مورد اینکه کدام اسناد مورد نیاز است راهنمایی کند.

این اسناد معمولاً شامل موارد زیر است:

فرم شناسایی، مانند گذرنامه(به غیر از گواهینامه رانندگی)
کپی اجازه اقامت(در صورت لزوم)
گواهی ثبت آدرس
اثبات طرح بازنشستگی آلمان، مانند شناسنامه تأمین اجتماعی
اثبات حقوق مناسب
اسناد مختلف مربوط به املاک، مانند مدرک ثبت زمین، ارزیابی املاک(در صورت لزوم)، نقشه طبقه و اعلام تقسیم ملک(Teilungserklärung) که می توانید این موارد را از فروشنده یا نماینده املاک دریافت کنید.
اسناد اضافی مورد نیاز برای کارمندان
رسید حقوق(Salary slips) سه ماه گذشته
اظهارنامه حقوق(Lohnsteuerbescheinigung) از سال گذشته(شما می توانید این سند را از کارفرمای خود دریافت کنید)
اسناد اضافی مورد نیاز برای افراد دارای شغل آزاد و خود اشتغال
دو فقره اظهارنامه مالیاتی اخیر
دو ارزیابی مالیاتی اخیر(Steuerbescheid) از اداره امور مالیاتی آلمان
حساب سود و زیان سال قبل ، تأیید شده توسط حسابدار شما
 
چه نوع وام مسکن برای مهاجران بهتر است؟

انواع مختلفی از وام های مسکن برای انتخاب در آلمان وجود دارد. وضعیت مالی و شخصی شما مشخص خواهد کرد که کدام یک برای شما مناسب تر است. برخی از وام های آلمانی شما را ملزم می کنند که بلافاصله بازپرداخت را شروع کنید، در حالی که برخی دیگر به شما این امکان را می دهند که بازپرداخت کامل را به تاخیر بیاندازید و فقط بهره را پرداخت کنید.

چندین نوع وام مسکن مختلف در آلمان وجود دارد. در زیر مقدمه ای مختصر با متداول ترین انواع ارائه شده است. یک مشاور وام مسکن می تواند به شما کمک کند تصمیم بگیرید که مناسب ترین وام برای وضعیت شخصی فعلی شما کدام است. برای واجد شرایط بودن در موارد زیر، شما باید معیارهای اصلی را رعایت کنید.

وام بهره و بازپرداخت سرمایه(Annuitätendarlehen):

محبوب ترین نوع وام مسکن در آلمان این وام با نرخ ثابت در مدت 5 تا 30 سال است. پرداخت وام ماهانه شما در تمام مدت بازپرداخت وام همچنان یکسان باقی می ماند. در ابتدا ، شما عمدتا بهره پرداخت می کنید ، و مبلغ کمی برای بازپرداخت وام اصلی می پردازید. با گذشت زمان ، چون وام به تدریج پرداخت می شود ، بخش بهره کاهش می یابد و بخش بازپرداخت افزایش می یابد.

یکی از ویژگیهای سیستم آلمانی این است که وام دهندگان به طور معمول به شما امکان می دهند مبلغ مورد نظر را برای بازپرداخت هر ماه تعیین کنید(به عنوان نسبت وام اصلی، بین 2 تا 10 درصد در سال – که با عنوان “Tilgung” شناخته می شود). همچنین ممکن است شما مجاز به پرداخت مبالغی(Sondertilgung) برای پرداخت سریعتر وام خود باشید.

وام بازپرداخت کامل(Volltilgerdarlehen)

این وام بسیار شبیه به وام Annuitätendarlehen است، به این ترتیب که شما یک مبلغ ماهانه ثابت، متشکل از بهره و بازپرداخت را پرداخت می کنید. تنها تفاوت این است که شما به جای تعیین نرخ بازپرداخت ماهانه خود به عنوان درصد کل وام مسکن ، مدت زمانی را تعیین می کنید که بعد از آن می خواهید وام خود را به طور کامل بازپرداخت کنید. پرداخت ماهانه شما بر همین اساس تنظیم شده است که به شما امکان می دهد به این هدف برسید: هرچه مدت زمانی که شما انتخاب می کنید کوتاه تر باشد، بازپرداخت ماهانه شما بیشتر می شود.

وام بهره محض(endfälliges Darlehen)

در آلمان بین خریداران ملک این وام زیاد رایج نیست  و تقریباً این وام اکثرا برای ملک های “خرید به قصد اجاره” به کار رفته است. طبق الگوی بهره محض، پرداختهای ماهانه شما وام را بازپرداخت نمی کند و فقط بهره را پوشش می دهد. در پایان مدت وام، مبلغ کامل مانده به حساب می آید. مهاجران معمولاً نیاز به سرمایه کلانی دارند تا بتوانند وام بهره محض را تأمین کنند.

وام مسکن جامعه سازی(Bausparen)

نوعی وام است که با حساب پس انداز مرتبط است. این وامها معمولاً با نرخ بهره پایین و در دراز مدت پرداخت می شوند.

این وام به دو روش ارائه میگردد: یا شما در یک حساب پس انداز مشخص، وجهی را پس انداز می کنید تا زمانی که واجد شرایط دریافت وام باشید و یا وام را دریافت می کنید و بازپرداخت ها را به حساب پس انداز ارسال می کنید که بعداً برای پرداخت وام استفاده می شود.

وام های با نرخ متغیر(variables Darlehen)

برخلاف وام های با نرخ ثابت مانند Annuitätendarlehen و Volltilgerdarlehen، وام های با نرخ متغیر، همانطور که از نام آن پیداست، نرخ بهره متغیر دارند. هر سه ماه، نرخ بهره با بانک مرکزی اروپا تنظیم می شود.

این نوع وام به وام گیرندگان این امکان را می دهد تا از نوسانات نرخ بهره، استفاده کنند ، که این امر می تواند منجربه بازپرداخت سریع تری شود. وام های متغیر نیز نسبتاً انعطاف پذیر هستند و به وام گیرنده امکان می دهد مبلغ بیشتری را پرداخت کند یا وام را بدون جریمه خاتمه دهد. این نوع وام ها اغلب با وام های با نرخ ثابت ترکیب می شوند.

روند وام  در آلمان در 10 مرحله

روند درخواست وام ممکن است دلهره آور به نظر برسد، به خصوص اگر قبلاً هرگز درخواست نکرده باشید. ما شما را از طریق اصول اولیه در این راهنمای 10 مرحله ای برای گرفتن وام مسکن در آلمان همراهی می کنیم.

مرحله 1: آنچه را که می توانید هزینه کنید بررسی کنید
قبل از شروع جستجوی خانه، با یک ارائه دهنده وام(یا یک کارگزار وام مسکن یا یک بانک) مشورت کنید تا تصوری در مورد اینکه آیا واجد شرایط دریافت وام مسکن هستید یا وام دولتی مالکیت خانه، مشورت کنید تا بدانید که در این صورت بودجه شما چه خواهد بود.

کارگزار وام مسکن یا بانک؟

وام مسکن در آلمان می تواند مستقیماً از طریق یک بانک آلمانی یا از طریق واسطه مانند کارگزار وام مسکن گرفته شود. هر دو مشاوره رایگان ارائه می دهند تا ایده ای در مورد روند و هزینه های مربوط، به شما ارائه دهند. در حالی که بانکهای آلمانی مسیری مستقیم برای وام ارائه می دهند، کارگزاران توصیه های متناسب ارائه می دهند و وام دهندگان متعددی را مورد بررسی قرار می دهند تا بهترین گزینه را پیدا کنند.

محاسبه آنلاین وام مسکن در آلمان

علاوه بر مشورت با کارشناسان، استفاده از حساب کننده مقدار وام مسکن مانند LoanLink به شما این ایده را می دهد که با در نظر گرفتن سپرده ها، مالیات ها و سایر هزینه ها، چقدر می توانید از پس هزینه بالقوه بربیایید.

مرحله 2: پیش تایید را دریافت کنید
اگر راضی هستید که شرایط اصلی را برآورده اید، ارزش دارد درخواستی را برای پیش تصویب ارسال کنید. این مرحله مهم بدان معنی است که یک وام دهنده مسکن موقتاً برای تأمین مالی خرید ملک با شما موافقت می کند. داشتن پیش تایید(pre-approval) به فروشنده اطمینان می دهد که می توانید از پس هزینه خرید خانه بر بیایید.

مرحله 3: ملک مورد نظر خود را پیدا کنید
به یک تخمین واقع بینانه از انواع املاکی که توان خرید آن را دارید مجهز شوید و نیز مطمئن شوید که به احتمال زیاد برای شما وام مسکن تأیید می شود، پس از آن می توانید جستجوی ملک خود را شروع کنید. داشتن نماینده املاک و مستغلات؛ کسی که بتواند هنگامی که املاک جدید برای فروش آمد به شما اعلام نماید، می تواند به شما یک حاشیه رقابتی بدهد.

مرحله 4: پیشنهاد دهید و هزینه رزرو را پرداخت کنید
هنگامی که خانه رویایی خود را پیدا کردید و آن را در مقابل مقاله ” لیست خرید ملک” بررسی کردید، زمان آن رسیده که یک پیشنهاد ارائه دهید.این برای خریداران کاملا عادی است که با هزینه رزرو، خرید ملک را برای خود رزرو کنند(0.5% تا 1%  قیمت ملک و معمولاً قابل استرداد). این دو تا چهار هفته این ملک را برای شما نگه می دارد، در حالی که شما وام خود را نهایی می کنید .

مرحله 5: وام خود را نهایی کنید
درخواست خود را به همراه کلیه اسناد ملکی و شخصی لازم به ارائه دهنده وام ارائه دهید. درخواست شما توسط بانک رسیدگی می شود و شما طی سه تا 10 روز کاری پاسخ دریافت خواهید کرد. پس از تصویب، باید قرارداد وام مسکن خود را امضا کنید.

مرحله ششم: پیش نویس و امضای قرارداد خرید
در این مرحله، شما یا فروشنده یک دفتر اسناد رسمی را برای تهیه قرارداد خرید انتخاب می کنید. پس از تهیه، برای امضاء باید فروشنده را در دفتر اسناد رسمی ملاقات کنید. در این قرار ملاقات رسمی، دفتر اسناد رسمی کل قرارداد خرید را با صدای بلند می خواند و امکان تجدید نظر و سوالات در آخرین لحظه را فراهم می آورد. اگر نمی توانید آلمانی صحبت کنید، ممکن است به یک مترجم نیاز داشته باشید

مرحله 7: هزینه های جانبی(closing costs) را پرداخت کنید
پس از اینکه قرارداد خرید را امضا کردید، می بایست هزینه های جانبی(closing costs) را از محل اعتبار خود بپردازید، از جمله هزینه های دفتر اسناد رسمی و نماینده املاک.

مرحله 8: هزینه خرید ملک را به فروشنده پرداخت کنید
چند هفته بعد دفتر اسناد رسمی درخواست می کند که شما تمام مبلغ خرید خانه را به فروشنده پرداخت کنید.

این شامل هرگونه پرداخت وجهی از محل اعتبارات شخصی شما است و مابقی مبلغ باقیمانده توسط ارائه دهنده وام مستقیماً به فروشنده منتقل می شود. از شما خواسته می شود برای تأیید پرداخت، فرم سفارش خرید را پر کنید.

مرحله 9: مالیات انتقال ملک را پرداخت کنید
حدود شش تا 10 هفته پس از امضای قلرارداد خرید، از دفتر امور مالیاتی محلی خود مبنی بر پرداخت مالیات انتقال ملک(Grunderwerbsteuer) یک صورت حساب دریافت می کنید. هنگامی که این هزینه را پرداخت کردید ، دفتر اسناد رسمی به اداره ثبت زمین(ملک) دستور می دهد که مالکیت ملک را به شما منتقل کند و شما را به مالک قانونی تبدیل کند.

مرحله 10: نقل مکان کنید
با انجام تمامی مراحل، شما می توانید کلید ها را دریافت کرده، برای جا به جای برنامه ریزی و آب و برق منزل را تنظیم کرده و از خانه جدید خود لذت ببرید.

ميگريت جرمني مرجع تخصصي مهاجرت به آلمان

09195543314 (مشاوره تحصيلي)
09195543314  (مشاوره اقامت و ثبت شركت)
09195543314 (مشاوره تجاري و بازرگاني)

ساعت تماس : 10 صبح تا 16 بعد از ظهر